Acheter un bien immobilier au Maroc : Guide complet pour investisseurs français

Vous envisagez d'acquérir un riad dans la médina de Marrakech ou une villa face à l'océan ?
L'immobilier marocain attire de plus en plus d'investisseurs français, séduits par la proximité géographique, la richesse culturelle et les opportunités du marché.

Cependant, naviguer entre les spécificités du droit foncier local, les démarches notariales et les frais d'acquisition nécessite une compréhension précise des règles en vigueur.

👉 Ce guide pratique vous éclaire sur les points essentiels pour sécuriser votre investissement et éviter les écueils courants.

Comprendre le droit immobilier marocain

1. Biens fonciers titrés : cadre, avantages, sécurité

• Régime de référence pour un achat sécurisé (dahir du 12 août 1913).
• Enregistrement à l’ANCFCC (Agence Nationale de la Conservation Foncière).
• Avantages clés :
  • Propriété incontestable et éternelle
  • Purge juridique (élimination des vices antérieurs)
  • Historique complet de la propriété
  • Bornage cadastral précis

✅ Pour les investisseurs étrangers, le titre foncier est la seule garantie absolue. Il facilite l’obtention de crédits, la revente et la transmission successorale.

2. Melkia / Melk : droit traditionnel et limites

• Héritage du droit foncier traditionnel marocain (charia malékite).
• Preuve de propriété : occupation paisible >10 ans + témoignage de 12 personnes devant les adoul (notaires traditionnels).
• Faiblesses :
  • Pas de bornage précis
  • Descriptions approximatives
  • Indivisions fréquentes (50 à 80% des biens)
  • Risque de revendication par des héritiers

💰 Prix 20 à 40% inférieurs aux biens titrés, mais insécurité juridique élevée.
⚠️ Régularisation possible (immatriculation foncière), mais longue (≥ 12 mois) et coûteuse (~1,5% du prix).

Acheter au Maroc : étapes clés

Vérifications préalables (Due diligence)

• Vérification du titre foncier via certificat de propriété récent (200 MAD).
• Ouverture obligatoire d’un compte en dirhams convertibles pour les étrangers.
• Contrôle des autorisations de construire, conformité urbanistique et état du bien.

Rôle du notaire

• Vérification de l’identité du vendeur et du titre foncier.
• Détection d’hypothèques, litiges ou fausses déclarations.
• Rédaction et authentification de l’acte de vente.
• Enregistrement et publication à la conservation foncière.

⏳ Délais moyens : 2 à 3 mois entre compromis et titre définitif.

Frais & taxes : à quoi s’attendre

Droits d’enregistrement

• 4% du prix de vente (résidentiel).
• 1,5% pour logement social (< 250 000 MAD).

Conservation foncière

• 1,5% du prix d’achat + 200 MAD certificat + 100 MAD fixes (min. 500 MAD).

Honoraires de notaire

• Entre 0,5% et 1,5% du prix (min. 2 500 MAD) + TVA 20%.

Autres frais possibles

• Traductions, timbres, procurations (1 500 à 3 000 MAD).
• Frais bancaires, change et experts techniques.

📊 Tableau récapitulatif des frais d’acquisition (septembre 2025)
Taux de change indicatif : 1 EUR ≈ 11 MAD

PosteTaux / MontantDroits d’enregistrement4% (1,5% logement social)Conservation foncière1,5% + 200 MAD + 100 MADHonoraires notaire0,5% à 1,5% (min. 2 500 MAD)Divers (traductions, timbres…)1 500 à 3 000 MAD

ℹ️ Prévoir 8 à 10% du prix du bien pour couvrir l’ensemble des frais.

Points de vigilance & erreurs à éviter

1. Ne jamais acheter un bien melkia sans régularisation.
2. Vérifier systématiquement le titre foncier à l’ANCFCC.
3. Ouvrir un compte en dirhams convertibles avant tout paiement.
4. ‍ S’entourer de notaires et agents reconnus.
5. Prévoir une marge budgétaire de 8 à 10%.
6. Éviter les financements mixtes trop complexes.
7. Anticiper 3 à 4 mois de délais administratifs.
8. Vérifier les autorisations d’urbanisme.
9. Se renseigner sur la fiscalité des plus-values.
10. Contrôler l’état des parties communes en copropriété.

FAQ (Questions fréquentes)

Un Français peut-il acheter en Melkia ?
Oui légalement, mais fortement déconseillé. Risque élevé de litiges.

Faut-il un compte en dirhams pour acheter au Maroc ?
Oui, c’est obligatoire pour les étrangers.

Quels sont les délais moyens pour un achat ?
2 à 3 mois entre compromis et titre définitif.

Peut-on obtenir un crédit immobilier au Maroc en tant qu’étranger ?
Oui, avec un apport de 20 à 30%.

Comment rapatrier les fonds en cas de revente ?
Libre si achat initial en devises via compte convertible. Sinon étalement sur 4 ans (25%/an).

Les frais de notaire sont-ils négociables ?
Non pour les taxes, seulement pour les honoraires (≈ 1%).

L’achat donne-t-il droit au séjour permanent ?
Non, un titre de séjour doit être demandé séparément.

Conclusion & recommandations

L’investissement immobilier au Maroc est attractif, mais exige rigueur et vigilance.
Privilégiez toujours les biens titrés, préparez un budget élargi, et travaillez avec des professionnels qualifiés.

👉 Pour aller plus loin, téléchargez notre guide PDF complet « Investir au Maroc : vue d’ensemble 2025 » qui détaille les stratégies régionales et les évolutions réglementaires.

Dernière mise à jour : 1er septembre 2025

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